观点直击|千亿目标难及保利置业转向维持销售500亿水平
观点网 保利置业管理层在2020年业绩会上曾表示，“十四五”期间要再造一个保利置业的目标不动摇，“十四五”争取达到销售一千亿。2021、2022年，保利置业的销售额分别为566亿元和503亿元，虽然2023年同比增长7%至536亿元，但依然在500亿元规模徘徊。“现在看来，这个目标恐怕实现起来会比较困难，整体上还是顺应市场”，董事会主席万宇清表示。而在3月14日，保利置业一纸公告宣布，空缺了四个月的执行董事及董事总经理职位由保利发展曾经的“第三号人物”胡在新接任。3月21日，保利置业在香港金钟JW万豪酒店举行2023年度业绩会，万宇清、胡在新、副总经理刘忱、副总经理彭祎以及财务总监潘治平参会。首次以保利置业董事总经理身份出现在业绩会的胡在新表示，今年的销售规模至少是可以维持在这些年的一个水平上，虽然现在来看有比较大的压力，但还是坚信要努力的去达成。保证现金流“预计今年大概率还是持续会筑底，房地产的市场供求关系已经发生了重大的变化。之前的‘三高’模式已被彻底打破，地产行业正在处于一个新旧模式的转换期，但保利置业整体上还是保持了稳健的经营态势，”万宇清表示。房地产行业进入深度调整阶段，保利置业2023年全年收入微跌，但股东应占溢利有所增长。2023年，保利置业实现收入409.32亿元，同比减少0.5%；股东应占溢利14.45亿元，同比上升77.0%；剔除投资物业和金融资产公平值变动及汇兑损益后的核心归母净利润为17.61亿元，同比上升15.9%。盈利预告中指出，公司拥有人应占溢利增长主要是由于年内结转高利润项目占比减少，本年税费支出总额显着下降；人民币贬值录得汇兑亏损金额与2022年同期相比减少；及发展中物业及持作出售物业减值拨备金额较2022年同期相比下降。毛利方面，2023年，保利置业减少至83.6亿元，同比减少24.55%；毛利率为20.42%，较上年减少6.5ppt。建银国际此前研报认为，约20%的毛利率还有回调空间，但同时税率也会有所下降。2023年，保利置业共有99个项目实现销售结转，结转金额387亿元，结转面积260.2万平方米，结转均价为人民币14,879元/平方米。按区域分布，长三角占33%，同比提升14个百分点，珠三角占11%，同比减少22个百分点，西南地区占21%，其他地区占33%，香港地区占2%。相较2021年、2022年同期的结转金额47.49亿元、75.35亿元，长三角继续保持稳定上升的趋势，增幅达71.51%，未来利润水平更为可期。刘忱表示，整个行业毛利率下降是大的趋势，长远来看市场的价格的下降会传导到土地市场。虽然现在是利润率承压，但实际上在新的市场上重新评估各项目的立项标准和土地价格的控制，毛利率会得到了一定的平稳，从自身来看，目前公司以销售为结转的金额大概485亿元，估计60%到70%会在2024年体现成收入。另一方面，保利置业整体债务有所缩减，但短期压力仍在。万宇清表示，2023年工作强调的第一条就是以现金流为核心，全年经营性现金流一定要保证为正，整个的财务要更加的稳健。截至2023年底，净负债率同比下降22.8个百分点至93.1%，总借贷同比减少7.7%至739亿元，其中境内借贷占88%，境外借贷占12%。但需要一年内偿还207.95亿元，占比达28.1%，一年后但两年内偿还259.4亿元，占比35.1%，两年后但五年内偿还192.4亿元，占比26%。保利置业两年内需要偿还的银行及其他借贷达到467.35亿元，占比同比上升了16.2个百分点，对其考验并不小。2023年全年，保利置业发行人民币40亿元公司债券和人民币30亿元中期票据，推动平均资金成本下降39个基点至3.88%。如果剔除香港利息上升的因素，内地有息负债的平均成本已低至3.53%。年内，保利置业实现经营活动现金净流入约54亿元，银行结存、存款及现金为316.32亿元，可覆盖短期债务。“现在2024年面临的市场形势是更加的严峻”，万宇清表示，经历这个冬天之后相信一定会逐步稳定进入下一个周期，但企业要想获得下一个赛季的入场券，还是要靠创新。他表示，只有在这个冬天能够自我突破创新升级，企业才可能熬过当下。面对当下的这个情形，不会盲目乐观，也更不会悲观。在任何时候，管理层都会以谨慎积极的态度去进行，企业把企业基本面做好是管理层最重要的事情。谨慎投拓2023年，保利置业完成合约销售金额536亿元，合约销售均价23,805元/平方米，分别同比增长7%和14%；实现销售回笼537亿元，回笼率达到100%。单盘合约销售金额超过10亿元的项目达到13个，包括香港澐璟、昆山保利璀璨璟园、上海保利明玥宸光、宁波保利瑧誉、南宁保利领秀前城二期、上海保利珑誉等。从合约销售额区域来看，长三角、珠三角合约销售金额分别232.73亿元和85.26亿元，占比分别为43%和16%，但贡献份额较上年下滑程度分别为6个百分点和1个百分点，西南区域则进一步收缩至12%。其他区域的占比增加至21%，而香港合约销售金额达43.30亿元，占比由2022年的3%增至8%。对于香港全面撤辣之后楼市的发展，潘治平表示，公司已经看到了香港房地产市场成交是显着上升的，也带动了朗誉、澐璟项目的销售，对香港的房地产市场还是持续看好的，也会寻找核心的项目持续在香港投资。3月19日消息，华润置地（海外）、保利置业合作的启德跑道区澐璟，3月至今已累售26伙，成交金额逾9.5亿港元；项目2022年底开售至今已经累沽129伙，套现近61.8亿港元。万宇清表示，销售端还会持续发力，进一步的加大力度去存货，以经营性现金流为核心，平衡好利润和资金回笼，保证企业现金流的安全和健康。总体上，要保持一定的销售规模和现金流的规模为未来赢得发展的空间。销售业绩变化的背后，也有保利置业调整土地投资结构的原因，重心从西南逐渐向长三角地区和珠三角倾斜，并侧重于一二线城市。2023年，保利置业共取得11个开发项目，分布位于上海、昆山、苏州、杭州、广州、南宁和济南。年内新增土地储备总建筑面积约182.3万平方米，新增土储成本约人民币221亿元，近半投资在上海，约九成投资在长三角主要城市。其中，已开工项目有3个，分别为苏州园区项目、上海杨浦项目和杭州萧山项目；在售项目有5个，分别为上海保利印象青城、昆山保利尚云赋、广州保利琅誉等。万宇清表示，投资端会积极和谨慎，坚持以收定量，兼顾财务的安全。通过拓展优质的增量项目，带动存量的库存，从而调整城市布局和货量结构。“在当下这种市场环境中，企业不投资会有问题，但投错了问题更大，投资拓展代表了企业的一个进取的决心，但前提是要有敬畏心，敬畏市场、敬畏规则，所以今年管理层对于投拓会格外的慎重”，他称。于2023年12月31日，保利置业在25个城市共持有70个房地产开发项目。其中分布在长三角和珠三角地区的项目总建筑面积占整体比重合计50%，分布在西南地区和其他地区的项目总建筑面积占比分别为29%和21%，分布在香港地区的项目总建筑面积占比为1%。保利置业持有权益土储在长三角和大湾区的占比同比提升5个百分点；在一线城市占比达到26%，同比提升4个百分点。截至2023年末，保利置业总土地储备建筑面积1,669万平方米，平均土地成本约11,258元/平方米。其中在建面积866万平方米，待建面积803万平方米，权益土储1,152万平方米。其他业务方面，保利置业投资物业总建筑面积约68.9万平方米，资产值约人民币89.17亿元。
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